Strategisch inschrijven en wellicht een klein gokje wagen om überhaupt op te vallen in de grote stapel aanvragen. Gaan we voor 8000 euro subsidie per woning of overspelen we dan onze hand?
Ontwikkelaars en gemeenten schuwen deze weken weinig middelen om subsidies in de wacht te slepen waarmee Hugo de Jonge vastgelopen bouwprojecten wil steunen.
Meedoen is niet het belangrijkste, maar winnen. De concurrentie is moordend. Ruim 240 gemeenten en ontwikkelaars azenop 250 miljoen euro, terwijl er animo is voor 3,3 miljard euro aan bouwsteun.
Tactische plannen maken
In de herfst van zijn ministerschap zal De Jonge dit hooguit als een luxeprobleem ervaren. Juist vanwege de enorme belangstelling voelde hij zich twee weken geleden wel genoodzaakt om de spelregels van zijn in mei aangekondigde Start bouwimpuls (Sbi) aan te scherpen met twee criteria.
Een project moet uit minimaal tien woningen bestaan. Per opgeleverd exemplaar is daarnaast maximaal 12.500 euro beschikbaar. Snel beginnen met bouwen helpt ook mee in deze ‘kansshow’ van De Jonge. Diverse experts gebiedsontwikkeling, die gemeenten helpen bij het aanvragen van subsidies, zijn bezorgd: juist deze prikkels kunnen achteraf misschien voor de nodige problemen zorgen.
Substantieel meer geld
Op Prinsjesdag zal het daar nauwelijks over gaan. En hoewel niemand in woningbouwland vanwege de val van het kabinet rekent op meer geld, lijkt dat er stiekem toch te komen. Om hoeveel extra het zou gaan is onduidelijk, maar volgens een goed ingevoerde Haagse bron wordt het huidige bedrag van een kwart miljard euro "mooi afgerond.”
Het ministerie van Binnenlandse Zaken wil niet ingaan op een mogelijke verhoging van de Sbi-regeling. Wel heeft Hugo de Jonge in zijn Kamerbrieven altijd benadrukt dat er 'minimaal' 250 miljoen euro beschikbaar is, waarmee hij zelf aanstuurde op meer. Goed ingevoerde woningmarktdeskundigen weten bovendien dat de wooncrisis hoog op de agenda staat van de politieke partijen. Geen enkel woononderwerp werd afgelopen week controversieel verklaard.
Niet zaligmakend
Woningmarktdeskundigen zijn blij met de bonus voor stagnerende bouwprojecten, al zijn er ook aarzelingen en is meedoen niet zonder risico's. “Met een relatief klein bedrag kunnen veel projecten, waaronder al handtekeningen staan van gemeenten en ontwikkelaars of corporaties, worden geholpen”, schetst Jan Fokkema, directeur van de vereniging voor projectontwikkelaars Neprom.
Hij wil echter niet de indruk wekken dat de Startbouwimpuls alle problemen op de woningmarkt oplost. “Beleggers trekken zich in toenemende mate terug van de nieuwbouwmarkt. Ze vinden het in Nederland te ingewikkeld worden en trekken de grens over.”
Hoewel hij vindt dat het ministerie van Binnenlandse Zaken zijn nek uitsteekt met deze regeling, door snel met boter bij de vis te komen, plaatst de Neprom-directeur ook kritische kanttekeningen bij de aanpak.
Staatssteunvrees
“Ik vrees dat geld dat bedoeld is voor marktpartijen daar niet terechtkomt. Nu al zie ik dat gemeenten die de aanvraag moeten indienen bang zijn voor staatssteunachtige taferelen. Dat probleem moet het ministerie oplossen.”
De angst voor staatssteunproblemen leeft bij meerdere partijen. “Vooral als ontwikkelaars zelf grond in handen hebben en bijna alles zelf doen, op het bestemmingsplan en de vergunning na, wordt het voor gemeenten lastig om de subsidie bij marktpartijen te krijgen”, zegt een ontwikkelaar.
Zorgen zijn er ook over de uitvoerbaarheid van de regeling. Niet omdat die zo ingewikkeld is, maar juist te eenvoudig. “Het manco van deze regeling is dat je relatief makkelijk aan de voorwaarden kunt voldoen, waardoor veel projecten het niet redden. Hoe maak je als minister dan onderscheid? Ik denk dat dat achteraf nog voor de nodige strubbelingen gaat zorgen”, voorspelt Martijn Kooiman, directeur projecten van Pas BV, een adviesbureau voor planeconomie en gebiedsontwikkeling dat gemeenten begeleidt bij het aanvragen van de bouwsubsidie.
Onnodig projecten steunen
Kooiman is bang dat gemeenten de grenzen opzoeken en beloften doen die ze misschien niet kunnen nakomen. “Wat als ze door vertraging niet in 2024 kunnen beginnen, zoals in hun gehonoreerde aanvraag staat, maar pas in 2025? Hoe ga je dat dan met elkaar afrekenen?”
Opvallend genoeg is hij geen groot voorstander van het eindeloos inzetten van bouwsubsidies. “Je moet het kaf van het koren scheiden. Je moet als samenleving niet willen dat projecten die eigenlijk toch al door zouden gaan, nu met subsidie worden gerealiseerd.”
Parkeerplannen ombuigen
Anderen wijzen er ook op dat ontwikkelaars ook alles op alles moeten zetten om projecten door te kunnen laten gaan, ondanks eventuele subsidies die ze in oktober mogelijk krijgen.
Kooiman: “Het is best een fors bedrag dat je per woning ontvangt, maar niettemin blijven er tekorten. Ontwikkelaars zullen hun marges moeten inperken of plannen moeten aanpassen.”
Dat gebeurt ook al. Zo worden dure ondergrondse garages in de projecten vervangen door goedkopere varianten die half boven maaiveld uitsteken. En in gebiedsontwikkelingen worden meer kleinere woningen opgenomen, die doen het nu beter op de markt.
Volgens Haagse bronnen komt er op Prinsjesdag ook nieuws naar buiten over de zogeheten Woningbouwimpuls. Die regeling bestaat al langer en ondersteunt gemeenten vooral bij het rondkrijgen van binnenstedelijke woningbouwprojecten, voor bijvoorbeeld de aanleg van infrastructuur.
Voor een laatste ronde is nog 300 miljoen euro beschikbaar. Of daar geld bijkomt, of dat de regeling wordt aangepast, is nog onduidelijk. Ook over de regels voor de Huurtoeslag gaat het kabinet mogelijk iets aankondigen.
Wie niet waagt, die niet wint Of er daadwerkelijk geld bijkomt wordt morgen op Prinsjesdag bekendgemaakt. Hoe dan ook geldt voor iedereen die aanspraak wil maken op de miljoenen van De Jonge, wie niet waagt, die niet wint. Haast is sowieso geboden. Want wordt de subsidie gehonoreerd, dan moet de eerste heipaal uiterlijk in 2025 de grond in. Uiterlijk drie jaar na honorering moet een project zijn opgeleverd.
(Bron: Cobouw 18 september)
Comments