Er zijn reeds vele inspanningen gedaan om versneld betaalbare woningen te realiseren.
Zo had aedes een megatender uitgeschreven voor de levering van duizenden flexwoningen.
36 bouwbedrijven hadden daarop ingeschrevene. Het moest een grootschalige aanpak worden zoals die niet eerder was vertoond. Vele sociale volkshuisvesters bundelden de krachten, met hulp van een speciale regeringstaskforce, om snel betaalbare woningen te bouwen voor een brede doelgroep. Van vluchteling tot starter, van alleenstaande moeder tot student.
De onconventionele aanbestedingsaanpak - corporaties zijn immers niet verplicht om opdrachten aan te besteden - was niet alleen voordelig voor de volkshuisvesters. Bouwers die circulair en industrieel bouwen, zouden ook profiteren. Aedes verwachtte binnen een jaar tijd orders te hebben voor achtduizend huizen, en de jaren erna steeds twaalfduizend of meer.
Maar in de praktijk werkt het anders los van de eenzijdigheid van de overeenkomst waar het risico vooral bij de bouwer ligt, en opdrachten op het laatste moment uitgesteld worden.
TEKORT AAN LOCATIES
In praktisch alle artikelen inzake woningnood is er een gemene deler een tekort aan locaties.
Woningbouwcorporaties bezitten nauwelijks grond, gemeenten hebben nog wel grond maar willen daar de hoofdprijs voor terwijl dat allang niet meer reeel is, maar daar is wel op begroot!
Boerenbedrijven hebben ook veel grond in bezit, maar op een bestemmingswijziging wordt al vele jaren gespeculeerd door projectontwikkelaars die massaal agrarische grond hebben aangekocht in afwachting van bestemmingswijzigingen.
GRONDMARKT
De grondmarkt op woningbouwlocaties is veranderd. Het monopolie van gemeenten bij het bouwrijp maken van woningbouwlocaties is succesvol doorbroken door de marktpartijen. Op de Vinex-locaties namen zij voor het eerst grootschalig grondposities in, daartoe soms uitgenodigd door de overheid, en later op andere locaties waar naar verwachting woningbouw zou gaan plaatsvinden.
Gemeenten houden echter vast aan hun oude manier van werken, te weten het voeren van een actief grondbeleid. De ingenomen posities door andere marktpartijen en de mede hierdoor gestegen prijzen voor ruwe bouwgrond maken dat dit beleid voor hen steeds moeilijker te handhaven is. De prijsstijging van ruwe bouwgrond werkt kostenverhogend bij de realisatie van woonwijken.
WET VOORKEURSRECHT GEMEENTEN
Veel gemeenten zetten de instrumenten van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) actief in. De Wvg verplicht eigenaren om een perceel waarop een voorkeursrecht is gevestigd, bij verkoop eerst aan de overheid (de gemeente, provincie of het Rijk) aan te bieden. Deze wet geeft overheden de mogelijkheid om een betere positie – en dus meer grip – op de grondmarkt te krijgen. Bovendien kan prijsopdrijving door speculatie worden voorkomen.
WAT TE DOEN?
Uit het RIVM rapport De grondmarkt voor woningbouwexploitatie blijkt dat er bij gemeenten geen goed inzicht is in de verwachte opbrengsten van grondposities, en ontbreekt het in bijna alle gevallen aan een ambtenaar die het totale grondbeleid plaatje kent. Dat is natuurlijk heel zorgelijk en onnodig.
Gemeenten moeten in veel gevallen nu duurdere grond kopen van marktpartijen. Deze marktpartijen ontwikkelaars, beleggers willen wel verkopen als er een bouwclaim wordt afgegeven, het recht om x aantal woningen te mogen bouwen.
Een wet passeren die de grondexploitatiewinsten beperkt zal er niet komen, ook een wet dat marktpartijen verplicht om aan gemeenten te verkopen eveneens niet. Wat wel overwogen kan worden om de winst op grondposities fiscaal vriendelijker te belasten zodat de gemeenten de grond tegen redelijkere prijzen kan aanschaffen.
Het vergt meer tijd en onderzoek naar de woningbouw grondexploitatie in combinatie met fiscale instrumenten en andere instrumenten om een goede oplossing te vinden voor het sneller realiseren van bouwlocaties. In het grote landelijke Wonen voor Iedereen onderzoek (klik hier) zal dit een van de focuspunten zijn. Zo zullen ook de jaarrekeningen ( cbs open data) worden beoordeeld om een inschatting te maken van het aantal grondposities en waardering daarvan. Maar in de praktijk blijkt dat wethouders dat inzicht vaak ook niet krijgen of met veel moeite, maar het is wel interessant om uit te zoeken.